[學區房] 幹貨：全球學區房研究報告2023
導讀：我們提出了業內廣為流傳的標准分析框架：房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球學區房趨勢，考察不同經濟體和主要大都市圈學區房的情況和針對學區房價過高的應對措施。
基本結論：實行租售同權+教師流動的國家，不存在教育資源失衡和學區房較大溢價，比如日本、德國；反之，優質教育資源集聚+買房才能上好學校的國家，存在教育資源不均衡和學區房較大溢價，比如美國、英國、法國等。
全球學區房主要分為兩類：
一類是優質學區稅收多、教育經費充足，各地教育資源相對失衡，精英教育文化盛行等為代表的美國、英國、法國、韓國。這些國家優質學區房溢價高。其中，國土面積較小的國家，優質教育資源集中於首都，如韓國首爾、法國巴黎、英國倫敦等；國土面積較大的國家，優質教育資源集中在核心城市，如美國紐約。經濟條件好的家長選擇去核心城市置業，進而獲得優質學校學位，導致優質學區房地產市場供需失衡，助推學區房價格。
另一類是嚴格設定全國統一的中小學教師培養標准，教學硬件設施標准化，“租售同權”落實相對到位，教師流動制度嚴格執行等為代表的日本、德國，優質學區房價溢價較低。
1 哪些國家優質學區房溢價高？
1.1 美國：房價高、富人多的地區稅收多，有充足經費招聘優秀教師，教育資源好，吸引家長置業，助推學區房價
美國教育大致分為學前教育、小學、中學及高等教育四個階段，公立通常采取“劃片錄取、就近入學”，私立學校不采取“劃片錄取”，費用較高。美國公立和私立學校招生原則不同，僅公立學校存在學區概念。公立學校實行劃片、就近入學原則，提供“K-12”義務教育，可在學前教育階段至12年級接受免費基礎教育；私立學校不劃片，通常收取一定費用。在傳統公立學校外，美國還存在磁石學校和特許學校兩種特色公立學校，數量占比較少，招生不劃片。磁石學校針對學生特殊的興趣愛好提供獨特的課程與教學方法，特許學校被政府在課程設置、教學進度等方面授予較大的自主權。
美國學區數量較多，由專門的學區委員會管理，房產稅是學區主要收入來源，房價高、富人多的地區因稅收較多，教育經費更充足，進而完善學區基建、招聘優秀教師等形成循環，助推學區房價升高。
從總量看，全美有近一萬五千個學區，學區數量多，劃分精細。受不同州法律在學區建立和授權方面的作用，學區間“因地制宜”特征突出。根據紐約市教育局頒布的《2022年紐約市公立學校入學指南》，家長可填報12個志願學校，在學校招生名額充足的情況下，學生可直接就讀第一志願學校，申請名額超過招生名額時，將使用優先權安排入學名額。另外，美國學區不屬於一般的行政系統，學區委員會是學區的教育決策部門，除夏威夷州的學區由州政府直接管轄外，其余各州的學區設有學區委員會，成員大多由當地居民選舉產生，上級政府無權任免。學區劃分精確至門牌號，美國教育部官網收錄學區信息，學區邊界確定後一般不輕易改變。
美國學區有獨立財政權，教育經費主要來源於地方政府征收的學區內居民房產稅，美國貧富差距較大，不同學區教育經費差異也大。學區財政權的獨立性有利於因地制宜發展教育，但也導致各地基礎教育發展不均衡，根據紐約州政府發布的《地方政府手冊》，2010-2011學年，紐約州各學區分享的房產稅有263億美元，占收入總額的46%。房價貴、富人多的地區學校教育經費充足，基礎設施、師資水平等也更容易得到改善，這又會吸引更多人搬到周邊居住，助推房租和房價上漲。
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基本結論：實行租售同權+教師流動的國家，不存在教育資源失衡和學區房較大溢價，比如日本、德國；反之，優質教育資源集聚+買房才能上好學校的國家，存在教育資源不均衡和學區房較大溢價，比如美國、英國、法國等。
全球學區房主要分為兩類：
一類是優質學區稅收多、教育經費充足，各地教育資源相對失衡，精英教育文化盛行等為代表的美國、英國、法國、韓國。這些國家優質學區房溢價高。其中，國土面積較小的國家，優質教育資源集中於首都，如韓國首爾、法國巴黎、英國倫敦等；國土面積較大的國家，優質教育資源集中在核心城市，如美國紐約。經濟條件好的家長選擇去核心城市置業，進而獲得優質學校學位，導致優質學區房地產市場供需失衡，助推學區房價格。
另一類是嚴格設定全國統一的中小學教師培養標准，教學硬件設施標准化，“租售同權”落實相對到位，教師流動制度嚴格執行等為代表的日本、德國，優質學區房價溢價較低。
1 哪些國家優質學區房溢價高？
1.1 美國：房價高、富人多的地區稅收多，有充足經費招聘優秀教師，教育資源好，吸引家長置業，助推學區房價
美國教育大致分為學前教育、小學、中學及高等教育四個階段，公立通常采取“劃片錄取、就近入學”，私立學校不采取“劃片錄取”，費用較高。美國公立和私立學校招生原則不同，僅公立學校存在學區概念。公立學校實行劃片、就近入學原則，提供“K-12”義務教育，可在學前教育階段至12年級接受免費基礎教育；私立學校不劃片，通常收取一定費用。在傳統公立學校外，美國還存在磁石學校和特許學校兩種特色公立學校，數量占比較少，招生不劃片。磁石學校針對學生特殊的興趣愛好提供獨特的課程與教學方法，特許學校被政府在課程設置、教學進度等方面授予較大的自主權。
美國學區數量較多，由專門的學區委員會管理，房產稅是學區主要收入來源，房價高、富人多的地區因稅收較多，教育經費更充足，進而完善學區基建、招聘優秀教師等形成循環，助推學區房價升高。
從總量看，全美有近一萬五千個學區，學區數量多，劃分精細。受不同州法律在學區建立和授權方面的作用，學區間“因地制宜”特征突出。根據紐約市教育局頒布的《2022年紐約市公立學校入學指南》，家長可填報12個志願學校，在學校招生名額充足的情況下，學生可直接就讀第一志願學校，申請名額超過招生名額時，將使用優先權安排入學名額。另外，美國學區不屬於一般的行政系統，學區委員會是學區的教育決策部門，除夏威夷州的學區由州政府直接管轄外，其余各州的學區設有學區委員會，成員大多由當地居民選舉產生，上級政府無權任免。學區劃分精確至門牌號，美國教育部官網收錄學區信息，學區邊界確定後一般不輕易改變。
美國學區有獨立財政權，教育經費主要來源於地方政府征收的學區內居民房產稅，美國貧富差距較大，不同學區教育經費差異也大。學區財政權的獨立性有利於因地制宜發展教育，但也導致各地基礎教育發展不均衡，根據紐約州政府發布的《地方政府手冊》，2010-2011學年，紐約州各學區分享的房產稅有263億美元，占收入總額的46%。房價貴、富人多的地區學校教育經費充足，基礎設施、師資水平等也更容易得到改善，這又會吸引更多人搬到周邊居住，助推房租和房價上漲。
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